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房产资讯

关于促进全县房地产市场平稳健康发展的调研报告

发布时间:2016/10/22 15:12:09 关注度:   来源:新县住建网

为加强房产市场管理,规范房产市场秩序,促进全县房产市场健康有序发展,近期,住建局房管中心组织人员对全县房地产市场管理工作进行了调研。现将有关情况进行汇总,供参阅。

一、当前房地产市场存在的问题

       (一)关于划地安置问题

长期以来,为加快城镇化进程,我县在棚户区(城中村)改造过程中大多实行每人60平方米的划地安置模式。自2006年以来,共实施安置区或棚户区改造项目15个,2937套共30.55万平方米;共批准锦绣花城、银基北城花园等商品房预售许可项目62个, 8273 套共111.32万平方米。其中,安置房面积与批准预售商品房面积分别占21%和79%,安置房比例过大,严重制约了全县房产市场健康发展,并遗留以下几个问题:

       一是造成土地资源浪费。划拨的集体土地位置优越,安置成本较高,如正在实施建设的中药城、姜塝、汪畈、小畈等安置区项目,区位优越,以每户4名安置人口计算,每户安置面积达240平方米。

二是建设手续不全。群众自建的安置房在建设过程中大多没有履行基本建设程序,土地、建设等手续不全,补齐难度较大,后期也无法补办,无法办理房产证,产生新的房产办证历史遗留问题。

三是不能实施物业管理。大多安置区呈开放式,且容积率高,没有进行封闭,难以缴纳住宅维修基金,后期无法配建物业基础设施,实施物业管理较困难。

四是不能保证房屋质量。大多数安置房没有履行质监、监理等基本建设程序,房屋质量得不到根本保证。

五是影响房产市场秩序。以4人家庭安置240平方米安置房为例,共两块安置地皮建设房屋6层12套,除自住的1-2套以外,一些群众剩下的10套住房以低于市场价格出售,影响了县房地产市场的销售秩序,并导致很多新产生的小产权房遗留问题,给社会留下矛盾纠纷隐患

六是造成国家税费流失。群众通过自建的房屋流失了建筑营业税,安置房不能办理房产证,导致商品房销售营业税和契税等税收流失。例如,以占地面积为240平方米的安置房计算,流失的税收达40余万元。

       (二)关于无资质开发问题

近几年,我县无资质开发房地产现象较为严重。据统计,2006年以来,全县共有茶香家园、东明花园等无资质开发项目共计65个,4000余套共52.65万平方米;共批准建设的住宅小区126个,14440余套共173.30万平方米。其中,无资质开发住宅面积占新建住宅总面积的比例达30.3%。无资质开发建设容易遗留以下问题:

一是无法纳入监管。按照国家相关法律法规,只有具备资质的房地产开发企业才能建设和出售商品房,无资质个人不能开发建设商品房,违规开发建设项目无法办理商品房预售许可证,不能进行预售登记和对外出售。

二是不能实施物业管理。无资质开发建设的房屋规模小,不成片,规划建设混乱,无法实施封闭管理,征收住宅专项维修基金困难,难以实施物业管理。

三是规划建设标准较低。无资质开发建设的房屋规划不合理规模小,建设起点低、标准低,不利于全县建设水平的提高。

      四是造成国家税费流失。无资质开发建设的房屋,不能办理房产证,流失了商品房销售营业税、契税等费用,以无资质开发建设1万平方米计算,流失各种税收660多万元。

五是遗留下不稳定因素。据调查,无资质开发商房屋出售价格低于正规房地产开发企业的20%左右,开发建设房屋无设计图纸,无质监、监理,质量无法保证,没有办房产证,不征收住宅维修基金,不实施物业管理,房屋销售后一走了之,遗留问题最终由政府解决,给社会留下隐患。

(三)关于商品房库存问题

根据初步调查统计,目前全县经预售审批的商品房库存量约为764套,但总体库存量为3000套左右,按照目前每月销售300套计算,大约需要1年时间,总体库存压力较大影响全县房地产持续健康发展

二、我县房地产市场发展的建议

      (一)全面推行征地拆迁货币化补偿,杜绝划地安置

建议县政府尽快出台新的征地拆迁安置方案,在今后棚改(城中村改造)工作中,全面推进货币化补偿,减少现房安置,杜绝划地安置,提高国有土地使用率,提升安置区住宅居住水平。

        (二)全面禁止无资质的单位和个人参与房地产开发

建议县政府全面禁止无资质的单位和个人开发房地产。对未改造的城中村区域、新修道路两侧编制控制性规划,如檀竹园、上榨等区域以及望城东路、S213公路两侧,全部应由政府统一组织拆迁改造,禁止个人拆迁改造,避免产生“前治后乱”的现象。

      (三)科学合理供应商品房建设用地

建议县政府组织相关部门进行沟通,科学合理供应商品房建设用地,减少商品房库存,对土地竞买人进行筛选,禁止个人开发建设商品房。


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